Por ELISA MOGO
El 6 de junio de 2013 entró en vigor (para todos aquellos contratos celebrados con posterioridad a la fecha) la Ley 4/2013 de 4 junio, de medidas de flexibilidad y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que introduce importantes reformas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, Ley de Arrendamientos Urbanos con la finalidad, a ojos del legislador, de potenciar un mercado de alquiler que se encuentra en clara desventaja sobre el alta tasa de propiedad existente en España, lo que podría fomentar tanto una mayor flexibilidad laboral, como reducir el alto número de viviendas vacías.
Las principales reformas vienen articuladas en los siguientes aspectos generales:
1- Por un lado se potencia la voluntad de las partes, reforzando la libertad de pactos.
En esta línea, una de las modificaciones más importantes se refleja en las prórrogas forzosas, que pasan de los 5 a los 3 años. Esto siempre y cuando el arrendador no necesite ocupar la vivienda para cubrir sus propias necesidades, siendo el tema de la ocupación de la vivienda otro de los aspectos que se ha facilitado en la nueva regulación, principalmente en que ya no es obligatorio anunciar dicha necesidad a la firma del contrato de arrendamiento.
Las prórrogas tácitas también se han visto reducidas en el sentido que, vencido el contrato o los 3 años de prórroga, si las partes no anuncian su voluntad de no renovarlo, éste se prorroga durante un año más.
Por el lado del arrendatario se introduce la importante novedad de la posibilidad de desistimiento de contrato transcurrido únicamente 6 meses del mismo, siempre que se comunique con un mínimo de 30 días de antelación.
Siguiendo esta estela de libertad de pactos nos hallamos con tres novedosos aspectos:
-La no obligación de actualizar la renta al IPC si así se acuerda.
-La posibilidad de que el arrendatario realice determinadas reformas en la vivienda con exención del pago de la renta en la forma que se pacte.
-Respecto a la venta de la vivienda, es muy interesante significar también el cambio operado respecto a los derechos de tanteo y retracto, pues con la nueva legislación en cualquier tipo de arrendamiento, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
2- En segundo lugar tienen especial relevancia las modificaciones que se introducen en relación con la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, siguiendo el espíritu de los principios básicos registrales, al regularse que, para que el derecho de arrendamiento en cualquiera de sus aspectos pueda ser oponible a terceros, ha de estar necesariamente inscrito en el registro.
La principal novedad en este aspecto podemos hallarla en la regulación de la enajenación de la vivienda arrendada, en la que el nuevo comprador solo se subrogará en los derecho arrendaticios, en el supuesto de que el arrendamiento se hallase inscrito en el momento de la transmisión de la finca.
Sin embargo, no menos importante resulta la introducción de un cuarto apartado en el artículo relativo a la resolución del contrato en aquellos que se encuentren registralmente inscritos y sobre los que se hubiera pactado la resolución por falta de pago, en cuyo caso ésta surtirá plenos efectos una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario el pago de la renta.
Para concluir, simplemente resaltar las reformas introducidas sobre la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la que se observa la intención del legislador de agilizar el procedimiento de desahucio, temática para un futuro artículo.
