Por Elisa Mogo
Con esta entrada, vamos a fijar nuestra atención en una de las novedades legislativas más mediáticas que trajo consigo el cambio de año: EL FIN DE LAS “RENTAS ANTIGUAS” EN LOS LOCALES DE NEGOCIO.
Para comenzar con el análisis, hemos de ubicarnos en el contexto histórico en que se produce toda esta situación:
Los arrendamientos, tanto de vivienda como de local de negocios, que se celebraron antes del 9 de mayo de 1985 venían regulándose por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 (en vigor desde el 24 de diciembre de 1964) que establecía (ya centrados en la materia que nos ocupa, la de los locales de negocio) una prórroga forzosa y vitalicia de los alquileres de locales al precio que en el momento de su firma se había pactado.
El 9 de mayo de 1985 entra en vigor el famoso “Decreto Boyer”, Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, que suprimió esta prórroga obligatoria para el arrendador reformando para ello el art. 53 de esta ley de arrendamientos de 1964, para todos aquellos contratos que se firmaran desde este momento, pues carecía este decreto de carácter retroactivo.
El 1 de enero de 1995 entra en vigor la que aún es nuestra actual Ley de arrendamientos urbanos, Ley 29/1994 de 24 de noviembre, que regula principalmente los contratos firmados a partir de su entrada en vigor, si bien en sus Disposiciones Transitorias, se establece qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha, estableciendo, entre otras medidas, una moratoria de 20 años (que finalizó el pasado 1 de enero) para todos los alquileres de locales comerciales firmados antes del 9 de mayo de 1985.
Así, el apartado primero de la Disposición Transitoria Tercera, establece que “ Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.”
Apartado Segundo: “Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
A partir de este momento la ley hace una distinción entre si los arrendatarios son persona física o persona jurídica.
– Inquilino persona física:
En términos generales el contrato se extinguirá a la jubilación o fallecimiento del inquilino que lo fuera antes de 1985, por lo que si éste inicial firmante aún continúa con el negocio podrá seguir disfrutando de su renta antigua.
Para el caso de que hayan producido subrogaciones se contemplan varios supuestos:
a)- El cónyuge: si el cónyuge sobrevive al fallecimiento o jubilación del inicial arrendatario, mantendrá blindado su contrato mientras continúe con la actividad del negocio. En cuantofallezca o sejubile ya no podrá subrogárselo a sus descendientes.
b)- Los herederos: los descendientes de los antiguos los inquilinos verán finalizados sus contratos el 31 de diciembre de 2014.
– Inquilino persona jurídica:
En este supuesto, el contrato de arrendamiento de local de negocio que a fecha 1 de enero de 1995 se encontrara en situación de prórroga, se extinguirá a fecha 31 de diciembre de 2014, por haber transcurrido los 20 años previsto en la ley.
En manos de las partes queda el dar por completamente finalizada la relación contractual, o bien dar entrada a un nuevo contrato de arrendamiento basado en las actuales normas fijadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (que sufrió su última modificación por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler) y los precios de mercado.
Os lanzamos esta pregunta: Han sido esos precios de mercado los causantes de que ciertos comercios tradicionales hayan cerrado sus puertas o ha sido el hecho de no haber actualizado la renta paulatinamente? Y en vuestras manos dejamos la respuesta.
Os recordamos que un buen asesoramiento previo es siempre la mejor inversión.
Nos vemos en el siguiente post.
